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マイホームローンの件

1 :ララ坊:2006/03/07(火) 23:38:29 ID:mO3CZgzv ?
マイホームローンの事で教えてください。
通常ローン設定する際に「保留地」は抵当権には「設定できない。」
という銀行が多数あるかと思いますが、
「保留地で換地処分」される土地についても銀行で有価財産とは
みなしてくれないのでしょうか??
仮審査の段階で換地された土地なのに抵当権設定が出来ないのでしょうか?
(銀行によって違うのは知っていますが・・・全国保証=○)
保証会社に説明のつく、納得のいく説明の仕方を知っている方
真剣に考えていますのでどうか教えて下さい。


2 :おかちゃん:2006/03/08(水) 15:55:21 ID:CEQNKhM3 ?
こんちわ^^僕は不動産会社を営んでいます。たまたま拝見して、最近
君のようなケースで取引をさせてもらったばかりなので、お答え致しま
す。基本的に保留地というのは整理組合の管轄での取引になりますので
固定資産税もかかっておりません。また法務局にも登記がない土地にな
りますので住宅ローンを組む際にはどの金融機関でも抵当権設定という
ものは保留地の段階では無いと思います。ただ換地処分(登記ができる
土地)がなされたときに金融機関がその時に抵当権の設定をさせて貰い
ますという念書を書かされます。ですから土地の有価財産としは基本的
にては評価できない土地であって金融機関は基本的に周辺の取引事例や
近隣の売り地の相場などを基本としています。いわゆるこのような状態
の土地になりますので、住宅ローンを取り組んでくれない金融機関もあ
ります。取り扱ってくれる金融機関の詳細は保留地の管轄の整理組合が
教えてくれますので、聞いてみてください。


3 :ララ坊:2006/03/08(水) 23:39:54 ID:QpV0hZfW ?
おかちゃんさん:
ありがとうございます!!で実はその物件は保留地内でも「仮換地」された
基の所有者に返還された土地で、所有者も組合員の一人な訳です。組合長も
もちろん居るわけで・・・「保留地販売地」と堂々と売りに出すことは組合
でもしてない土地なんですね。(保留地分譲中の旗なし土地)それで組合員
には所有者はやむ終えずされる訳で大声で保留地販売価格より安くは販売す
るという事は内緒な土地という訳なんですよね。。で私としては、今後銀行
にアピール(第1アクション=仮申し込みは済み。)第2アクションとして、
どの様に説明するか検討中です。間に司法書士等は銀行に不動産やさんと
出向いているようですが、地方銀行なので理解も苦しむようで・・・
それで念書と言う形でもOKかと相談したんですが、基準上どうかと?
銀行員に言われて次の手段をと考えています。勿論登記も売買契約後に
登記可能な土地らしいのですが、銀行としては仮申し込み=本申し込み?
のように作業を減らし保証会社からの信頼を得たい意向っぽいですね。
不良債権になると知りつつも10億の審査は簡単で、個人債権の審査は
鬼のように厳しい!!矛盾が生じてるのも腑に落ちないところですが
結局そのようです。法的に何かあればとも考えるのですが、当行の基準
と言われるとどうかと・・他にも何か手段あれば教えて下さい。
お願いします!!


4 :おかちゃん:2006/03/10(金) 15:44:49 ID:BiKzSTin ?
こんにちわ^^住宅ローンっていうのは基本的にそれぞれ各金融機関なりにルー
ル化されているので、それに反する(保証会社が)住宅ローンの案件ですと審査
は落ちてしまいます。これは仕方ないことで、法的に何かということではなく
ララ坊さんの個人的な審査(個人情報)は全くクリアかもしれないけど、果たし
てその土地に住宅ローンで貸してくれるかが、地方銀行の一番のポイントなん
でしょうね。ただ銀行も即答えを出せばいいのかと思うけど、あまり面倒な融資
は多分お断りしてくるかと思います。(内容は教えず)・・・・土地は安く購入
しようが、住宅ローンは全く関係ないことかと思いますが、あまり苦戦するよう
であるなら、他行にあたってみればテーブルに乗っけてくれる銀行はあるかと
思うのでそうした方がいいのでは?がんばってくださいね^^

5 :ララ坊:2006/03/15(水) 22:46:41 ID:T8vVtaIY ?
こんばんは、何方でも結構ですので何か良い方法を
教えてください。
ちなみに年収の5〜6倍と聞きますが、レベルは
どれくらいなのでしょうか?

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